某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）因貸款需要，將其所有的一商住樓抵押給某商業(yè)銀行（以下簡稱銀行）。此后，開發(fā)公司又將該商住樓出租。后因無力償還銀行貸款，開發(fā)公司與銀行協(xié)商，將該商住樓折抵給銀行，以清償其所欠貸款。銀行獲得該商住樓的所有權(quán)后，擬自行使用，故向各租戶發(fā)出解除租賃合同的書面通知。各租戶認為租賃合同尚未到期，拒絕搬出。
問：
1、開發(fā)公司將商住樓抵押后又將其出租的行為是否有效？
2、銀行是否有權(quán)解除租賃合同？
3、本案中，如果開發(fā)公司是將已出租的商住樓向銀行設(shè)定抵押，情形又將如何？

某處新開了一個樓盤，各方面條件都不錯，劉女士一定就是三套，每套都交了2萬元定金。在交定金時開發(fā)商要求劉女士填寫了一份認購文書，內(nèi)稱如果10日內(nèi)客戶不來簽訂購房合同，則開發(fā)商有權(quán)扣收定金。在簽訂正式合同的前兩天，劉女士經(jīng)人提醒，認為在此開發(fā)商處一次購買三套房子風險太大，于是在正式簽合同時決定只購買一套房屋。開發(fā)商提出，定金是一種擔保，客戶交納定金卻不簽訂另外兩套房屋的購房合同，無權(quán)要求返還相應的定金（共4萬元）。而劉女士則認為，定金是履行主合同的擔保，但是主合同還沒有訂立，因此也就無從談什么擔保，開發(fā)商應退還其已交付的全部定金。雙方遂起糾紛。
問：應當如何處理？